기본적인 권리분석
① 말소기준 권리 (말소기준권리, 말소기준등기, 최선순위설정 ->이말은 동일함.)
권리분석 point
≫①말소기준권리 찾기 ②인수되는 권리찾기 ③임차인 권리분석 ④서류 및 기타 권리확인
★매각으로 소명되는 권리
근저당권, 가압류(압류), 담보가등기, 경매기입등기, 전세권(임의경매를 신청하거나 배당요구한 선순위전세권)과 같은 말소기준권리와 그 이후에 설정된 권리들
★매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리
①배당요구하지 않은 선순위전세권 ②건물철거 및 토지인도청구 ③유치권 ④법정지상
▶말소기준권리 위에 설정된 권리 검토하기
▶근저당, 저당, 압류, 가압류, 경매개시결정등기, 선순위전세권, 담보가등기
※소유주가 있고 소유주가 소유권을 이전 받은 뒤에 가장 먼저 등기부에 기입되는 제3자의 권리 중에
몇 가지가 있음. 이 중에서 가장 시간 순으로 빠른 권리를 말소기준권리, 말소기준등기라고 함.
말소 기준 권리가 되는 종류 (7가지 말소가되는 말소기준권리가 되는 것들)
압류, 가압류, 저당, 근저당, 경매개입등기, 선순위전세권(배당요구 또는 경매 신청), 담보가등기
② 임차인의 대항력
※ 대항력의 요건
1. 주택의 인도(점유) 2, 전입신고(그다음 날 0시부터 대항력발생)
->두가지 요건이 계속 유지되어야 대항력이 존속한다.(말소기준권리보다 전입신고가 빠르면 임차인의 권리가 낙찰자에게 인수되고, 전입신고가 더 늦으면 소멸되어 낙찰자에게 대항할수 없다.
③ 임차인의 배당순위
★배당순서
1. 경매집행비용(국민평수 기준 전용면적 25평, 아파트 계산할 때 34평형 아파트 비용이 300에서 500 정도)
2. 제3취득자의 부동산 필요비 유익비
3. 소액임차보증금중 최우선 변제액
4. 최종3개월 임금채권(공장등에 해당)
5. 당해세(재산세, 종부세)
6. 우선변제권(날짜순으로 배당)
★낙찰자가 1억4천만원에 입출후 임차인에게 보증금을 전액줄수있는 금액이지만 배당순서의 책정으로 인해 낙찰금액보다더 추가비용이 나올수있다.
5. 당해세(재산세, 종부세)==>주의해야하는것은 기존 채무자가 얼만큼 세금이 있냐에 따라 임차인이 배당금액이 틀려짐(기업일때는 종부세가 많이 나올수있음)
※전입과 확정일자가 늦고, 확정일자 자체가 없고, 우선변제권에서 내가 순위가 밀린다 하더라도 보증금액이 일정 금액이하라면 그 보증금액에서 어느정도까지는 돈을 먼저 배당함. 이게 소액임차인의 최우선 변제권임.
당연히 배당은 해야 하고, 배당 신청은 배당요구 종기일까지 신청해야 함.(조건:점유 상태)
