● 깨끗한 사과, 썩은 사과, 독 사과 구분하여 안전한 수익을 창출하자
깨끗한 사과 = 수익발생
썩은 사과 = 인수 절차진행
독 사과 = 돈날림.
●캠코(한국자산관리공사) : 공매
->세금체납등, 전자입찰
●법원 : 경매
●배당 : 경매 매각시 나누어갔는것
●권리분석 : 누가 미회수 채권을 책임을 지는것을 파악
●말소기준권리
선순위 : 먼저 등기에 등록한 사람
후순위 : 나중에 등기에 등록한 사람
●보증금: 대금미납 발생시 이후 2배로 보증금이 증가됨.
->최종낙찰금 + 몰수보증금 = 배당으로 이르어짐.
●임대차보호법
->주택임대차보호법(임대차 기간 : 2 +2 =4년)
●임차인의 권리
->대항력 : 낙찰자에게 이길수 있는 권리(전입날짜가 말소기준권리보다 빠를 때)
- 전입신고 필수(전입신고일자 = 근저당 설정일 -->동일한 날짜에 신고일할때 전입신고 다음날 대항력(효력) 발생.
->다음날부터 임차인 대항력 효력이 생기게때문에 대항력이 없음.
->우선변제권 : 확정일자에 따른 순위배당(배당 받을 권리)
-확정일자를 받으면 배당을 받을수있게 끼워 주겠다.(전입은 필수)
->배당요구 : 법원에 배당 요구(권리신고)
-등본(전입일자)+부돈산 임대차 계약서(보증금/확정일자)=>법원에 제출해야 배당 받을수있다.
-배당종기일 : 임차인은 받드시 배당종기일까지 배당요구를 제출해야만 한다(날짜가 지나면 배당이 안됩)
●전입세대열람 방법 : 경매나온물건(경매 나온 물건의 사건번호)을 출력후 주민센터에서 열람.
☆권리분석순서
- 말소기준 찾기 -> (근) 저당권, 가압류
- 임차인 선순위/후순위 파악 -> 전입날짜
- 임차인 배당순위 -> 전입 & 확정일자
☆임차인 배당 순위
--> 전입과 확정일자 중 늦은 날짜로 결정한다.