※ 법원 사건별 부호
| 민사1심합의사건 | 가합 | 가압류, 가처분 합의 | 카합 |
| 민사1심단독사건 | 가단 | 가압류, 가처분 단독 | 카단 |
| 민사소약사건 | 가소 | 부동산등경매사건 | 타경 |
| 민사항소사건 | 나 | 부동산인도명령 | 타인 |
| 민사항소사건 | 다 | 강제집행정지사건 | 카정 |
| 주택의 종류 (0) | 2023.06.03 |
|---|---|
| 입찰 전 체크 리스트 (0) | 2023.06.02 |
| 물건 선택 (0) | 2023.06.02 |
| 권리분석(2) (0) | 2023.06.01 |
| 빌라시세 확인 사이트 (0) | 2023.05.31 |
● 투자 지역을 선택하는 7가지 기준
대단지, 내가 잘 아는 곳, 교통이 편한 곳, 학군이 좋은 곳, 내가 살고 싶은 곳, 신규아파트 단지, 브랜드가 좋은 곳
● 온라인 조사
마카페
| 입찰 전 체크 리스트 (0) | 2023.06.02 |
|---|---|
| 사건번호 (0) | 2023.06.02 |
| 권리분석(2) (0) | 2023.06.01 |
| 빌라시세 확인 사이트 (0) | 2023.05.31 |
| 경매 진행 절차 (0) | 2023.05.31 |
기본적인 권리분석
① 말소기준 권리 (말소기준권리, 말소기준등기, 최선순위설정 ->이말은 동일함.)
권리분석 point
≫①말소기준권리 찾기 ②인수되는 권리찾기 ③임차인 권리분석 ④서류 및 기타 권리확인
★매각으로 소명되는 권리
근저당권, 가압류(압류), 담보가등기, 경매기입등기, 전세권(임의경매를 신청하거나 배당요구한 선순위전세권)과 같은 말소기준권리와 그 이후에 설정된 권리들
★매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리
①배당요구하지 않은 선순위전세권 ②건물철거 및 토지인도청구 ③유치권 ④법정지상
▶말소기준권리 위에 설정된 권리 검토하기
▶근저당, 저당, 압류, 가압류, 경매개시결정등기, 선순위전세권, 담보가등기
※소유주가 있고 소유주가 소유권을 이전 받은 뒤에 가장 먼저 등기부에 기입되는 제3자의 권리 중에
몇 가지가 있음. 이 중에서 가장 시간 순으로 빠른 권리를 말소기준권리, 말소기준등기라고 함.
말소 기준 권리가 되는 종류 (7가지 말소가되는 말소기준권리가 되는 것들)
압류, 가압류, 저당, 근저당, 경매개입등기, 선순위전세권(배당요구 또는 경매 신청), 담보가등기
② 임차인의 대항력
※ 대항력의 요건
1. 주택의 인도(점유) 2, 전입신고(그다음 날 0시부터 대항력발생)
->두가지 요건이 계속 유지되어야 대항력이 존속한다.(말소기준권리보다 전입신고가 빠르면 임차인의 권리가 낙찰자에게 인수되고, 전입신고가 더 늦으면 소멸되어 낙찰자에게 대항할수 없다.
③ 임차인의 배당순위
★배당순서
1. 경매집행비용(국민평수 기준 전용면적 25평, 아파트 계산할 때 34평형 아파트 비용이 300에서 500 정도)
2. 제3취득자의 부동산 필요비 유익비
3. 소액임차보증금중 최우선 변제액
4. 최종3개월 임금채권(공장등에 해당)
5. 당해세(재산세, 종부세)
6. 우선변제권(날짜순으로 배당)
★낙찰자가 1억4천만원에 입출후 임차인에게 보증금을 전액줄수있는 금액이지만 배당순서의 책정으로 인해 낙찰금액보다더 추가비용이 나올수있다.
5. 당해세(재산세, 종부세)==>주의해야하는것은 기존 채무자가 얼만큼 세금이 있냐에 따라 임차인이 배당금액이 틀려짐(기업일때는 종부세가 많이 나올수있음)
※전입과 확정일자가 늦고, 확정일자 자체가 없고, 우선변제권에서 내가 순위가 밀린다 하더라도 보증금액이 일정 금액이하라면 그 보증금액에서 어느정도까지는 돈을 먼저 배당함. 이게 소액임차인의 최우선 변제권임.
당연히 배당은 해야 하고, 배당 신청은 배당요구 종기일까지 신청해야 함.(조건:점유 상태)
1. 국토부 실거래(https://rt.molit.go.kr/)
->연식/평수/대지지분/주구조가 비슷한 물건을 찾아 평단가로 정리
->같은블럭 안에서 비슷한 물건 찾아보기
※주의사항
->대형평형 평단가보다 소형평형 단가가 높을수 있다.
->면적 이외의 요소에도 다를수 있다.
->세대수, 주구조등...연와조(빨간벽돌집), 조적조, 철근콘크리트 형태의 빌라
->조작된 거래인지 의심(업거래, 다운거래, 자전거래..)
->재개발 재건축 이슈가 있는지 용도 비교
2. 디스코(https://www.disco.re/)
->연식/평수/대지지분/주구조가 비슷한 물건을 찾아 평단가로 정리
->같은블럭 안에서 비슷한 물건 찾아보기
※장점은 로드뷰가 가능
3. 안심전세앱 활용법
->안신전세 앱은 그동안 시세 파악이 어려웠던 연립주택등의 시세 정보를 제공해 전세사기를 방지하는 목적으로 출
● 부동산 경매 진행 단계
㉮ 물건 검색 ▶ ㉯ 임장 ▶ ㉰ 입찰&낙찰 ▶ ㉱ 명도 ▶ ㉲ 엑시트(매도/전세/월세)
㉮물건 검색(3가지)
Ⅰ. 물건종류
Ⅱ. 투자금
Ⅲ. 지역선정
㉯ 임장
Ⅰ. 단지 분위기
Ⅱ. 미납 관리비 롹인
Ⅲ. 경매물건 임차인 방문
Ⅳ. 주변환경 파악(학교, 학원가등)
Ⅴ. 중개사 시세
㉰ 입찰&낙찰
㉱ 명도
😊< 배당 100% 받는 임차인(가장 명도 난이도 낮음)
😢< 대항력있고 배당 일부만 받는 임차인(배당금 인수후 잔금주면 끝)
😒< 대항력 없고 배당 못받는 임차인 = 채무자 =집주인(이사비등 보상 협의 가능성 큼)
㉲ 엑시트(매도/전세/월세)
입찰하기전에 미리 낙찰전 후 물건의 방향성을 정해야한다.
● 매각물건명세서 확인
1. 등기부 권리
->등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것
이라는 하단 부분을 필히 확인함.
->공란으로 발생있어야 인수할수있는 부분이 없음.
2. 임차인 권리
(a) 최선순위 설정 : 등기부상에서 가장 빠르게 설정된 돈 받는 권리와 그 설정일
(b) 전일신고 일자 : 주거임차인이 전입신고를 한 일자
(c) 보 중 금 : 임대차 계약시에 설정한 임차인의 보증금
(d) 배당요구 종기 : 배당요구 기한
(e) 배당요구 여부 : 배당을 요구한 일자
(f) 확 정 일 자 : 임차인이 계약서에 확정일자 스탬프를 받은 날짜
● 임차인의 대항력
▶대항력 : 후순위 권리자보다 먼저 보호 받고, 변경된 소유자에게 권리를 행사할 수 있는 효력
->경매 낙찰자에게 임대차 보중금을 청구할 수 있는 권리
▶대항력 발생 요건
㉮ 전입신고 ㉯인도(점유)
▶대항력 발생 요건
º 대항력이 없는 임차인 : 전입신고일이 최선순위 권리 설정일보다 늦은 임차인
º 대항력이 있는 임차인 : 전입신고일이 최선순위 권리 설정일보다 암서는 임차인
※ 경매와 임차인의 권리 : 경매로 소유권이 변경된면 기존의 임차인의 권리는 소멸
(예외_대항력이 있는 임차인의 보중금이 전액 변제 되지 않은 경우는 제외)
● 깨끗한 사과, 썩은 사과, 독 사과 구분하여 안전한 수익을 창출하자
깨끗한 사과 = 수익발생
썩은 사과 = 인수 절차진행
독 사과 = 돈날림.
●캠코(한국자산관리공사) : 공매
->세금체납등, 전자입찰
●법원 : 경매
●배당 : 경매 매각시 나누어갔는것
●권리분석 : 누가 미회수 채권을 책임을 지는것을 파악
●말소기준권리
선순위 : 먼저 등기에 등록한 사람
후순위 : 나중에 등기에 등록한 사람
●보증금: 대금미납 발생시 이후 2배로 보증금이 증가됨.
->최종낙찰금 + 몰수보증금 = 배당으로 이르어짐.
●임대차보호법
->주택임대차보호법(임대차 기간 : 2 +2 =4년)
●임차인의 권리
->대항력 : 낙찰자에게 이길수 있는 권리(전입날짜가 말소기준권리보다 빠를 때)
- 전입신고 필수(전입신고일자 = 근저당 설정일 -->동일한 날짜에 신고일할때 전입신고 다음날 대항력(효력) 발생.
->다음날부터 임차인 대항력 효력이 생기게때문에 대항력이 없음.
->우선변제권 : 확정일자에 따른 순위배당(배당 받을 권리)
-확정일자를 받으면 배당을 받을수있게 끼워 주겠다.(전입은 필수)
->배당요구 : 법원에 배당 요구(권리신고)
-등본(전입일자)+부돈산 임대차 계약서(보증금/확정일자)=>법원에 제출해야 배당 받을수있다.
-배당종기일 : 임차인은 받드시 배당종기일까지 배당요구를 제출해야만 한다(날짜가 지나면 배당이 안됩)
●전입세대열람 방법 : 경매나온물건(경매 나온 물건의 사건번호)을 출력후 주민센터에서 열람.
☆권리분석순서
☆임차인 배당 순위
--> 전입과 확정일자 중 늦은 날짜로 결정한다.